SFTCelle: Fallstricke bei der Förderung des Mietwohnungsbaus

 

Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus sieht für Wohnungsneubauten neben der Normal-Abschreibung von jährlich zwei Prozent eine fünfprozentige Sonderabschreibung im Jahr der Fertigstellung und den drei folgenden Jahren vor, wenn der Bauantrag im Zeitfenster Anfang September 2018 bis Ende 2021 gestellt wird.

Um gefördert zu werden, muss eine neue – also zusätzliche, bisher noch nicht dagewesene, erstmalige – mindestens 23 Quadratmeter große Wohnung geschaffen werden, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann, die also den bewertungsrechtlichen Anforderungen an eine Wohnung entspricht. Verlegung von Wohnraum oder Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes erfüllen die Fördervoraussetzungen nicht. Ferienwohnungen sind nicht begünstigt. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu (dauerhaften) Wohnzwecken dienen. Wird die Wohnung verbilligt, also zu weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, überlassen, soll insgesamt von einer unentgeltlichen und damit förderschädlichen Überlassung ausgegangen werden. Steht ein Gebäude vorübergehend leer, ist dies nicht förderschädlich, sofern es zur entgeltlichen Vermietung zu Wohnzwecken bereitgehalten wird. Arbeitet der Mieter auch im Home-Office oder macht er ein Arbeitszimmer steuerlich geltend, zählt dieser Raum aus Vereinfachungsgründen zu den Wohnräumen. Ansonsten aber müssen Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienen, entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienenden Räumen zugerechnet werden, je nachdem, welchem Zweck sie überwiegend dienen.

Der Bauantrag respektive die Bauanzeige muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt werden. Die Sonderabschreibung kann letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend gemacht werden; bei abweichenden Wirtschaftsjahren (§ 4a Einkommensteuergesetz), letztmalig für Wirtschaftsjahre, die vor dem 1. Januar 2027 enden. Das gilt auch dann, wenn der Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.

Eine weitere Hürde liegt in der Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro Quadratmeter. Sie bezweckt eigentlich die Förderung „bezahlbaren“ Wohnraums. Unabhängig davon, ob dies als zielführend erachtet wird oder nicht, muss sie eingehalten werden, denn die Sonderabschreibung ist insgesamt ausgeschlossen, wenn die Herstellungskosten beziehungsweise die auf die begünstigten Wohnungen (Gebäudeteil) entfallenden Anschaffungskosten die Baukostenobergrenze überschreiten. Dann darf nur die Normalabschreibung (§ 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz) angesetzt werden. Die 3.000 Euro sind brutto, also einschließlich Umsatzsteuer zu sehen– mangels gegenteiliger Regelungen und weil aus der Vermietung von Wohnungen grundsätzlich keine Vorsteuer geltend gemacht werden kann. Was Anschaffungskosten sind, bestimmt sich nach dem Handelsrecht (§ 255 Handelsgesetzbuch). Es sind also insbesondere auch Nebenkosten wie Gericht, Notar, Makler und Grunderwerbsteuer mit zu zählen. Perschon weist ausdrücklich darauf hin, dass es damit bei einem Kauf deutlich schwieriger sein kann, von der Begünstigung zu profitieren als im Fall der eigenen Herstellung. Ein zusätzlicher Stolperstein bei der Anschaffung kann in der notwendigen Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude liegen.

 

 

Stand: 12.9.2019

StBV