Aufgrund der Corona-Pandemie und des monatelangen Lockdowns steht zu befürchten, dass zahlreiche Hoteliers den Geschäftsbetrieb nicht mehr wieder aufnehmen können und ihr Unternehmen veräußern müssen. Auch manch Eigentümer einer Hotelimmobilie, der diese lediglich verpachtet und über Monate keine oder nur geringe Einnahmen erzielt hat, kann betroffen sein. Das heißt, er ist möglicherweise gezwungen, seinen Grundbesitz zu veräußern, wenn nicht sogar bereits der Insolvenzverwalter über das Vermögen verfügt und letztlich er derjenige ist, der die Immobilie verwertet. Sicherlich wird in diesem Zusammenhang die Frage relevant werden, ob bei der Veräußerung einer „ungenutzten“ Hotelimmobilie eine Geschäftsveräußerung im Ganzen oder die Veräußerung eines einzelnen Vermögensgegenstandes vorliegt. Von Bedeutung kann insoweit ein aktuelles Urteil des FG Köln sein, das nun rechtskräftig geworden ist. Danach gilt: Die Veräußerung eines Grundstücks ohne Übergang eines Miet- oder Pachtvertrages ist keine Geschäftsveräußerung im Ganzen gem. § 1 Abs.1a UStG.[1]

 

Sachverhalt (verkürzt und leicht abgewandelt):

Ein Geschäftsgrundstück inklusive Hotelinventar wurde zum Zwecke eines Hotelbetriebs verpachtet. Nach Kündigung durch die Pächterin Ende 2014 stand die Immobilie leer und es musste ein Insolvenzantrag gestellt werden. Nach rund eineinhalb Jahren konnte der Insolvenzverwalter die Immobilie verkaufen, und zwar an die M-GmbH. Das Inventar wurde zeitgleich an die Betreibergesellschaft M1-GmbH veräußert.

Die M-GmbH schloss unmittelbar nach dem Eigentumsübergang einen Mietvertrag mit der M1-GmbH, die den Hotelbetrieb wieder aufnahm. Nach Auffassung des Finanzamts erfolgte die Veräußerung der Hotelimmobilie an die M-GmbH nicht im Rahmen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen. Mit der Hotelimmobilie sei lediglich ein einzelner Vermögensgegenstand, aber kein Unternehmen oder Unternehmensteil veräußert worden. Es sei auch ohne Bedeutung, dass die M-GmbH eine neue Vermietungstätigkeit beabsichtigt und auch durchgeführt habe. Damit sei sie nicht in eine Rechtsstellung des Veräußerers, der ja keine Verpachtung im Zeitpunkt der Veräußerung durchgeführt habe, eingetreten. Die Nichtanerkennung als Geschäftsveräußerung im Ganzen führte zu einer Vorsteuerberichtigung gemäß § 15a UStG. Die hiergegen gerichtete Klage blieb ohne Erfolg.

 

Begründung:

Nach § 1 Abs. 1a Satz 2 UStG liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, wenn ein Unternehmen oder ein in der Gliederung eines Unternehmens gesondert geführter Betrieb im Ganzen entgeltlich oder unentgeltlich übereignet oder in eine Gesellschaft eingebracht wird. Erfasst werden insoweit aber nur Unternehmen oder Unternehmensteile, mit dem eine selbständige wirtschaftliche Tätigkeit fortgeführt werden kann. Im Fall, dass für eine wirtschaftliche Tätigkeit ein besonderes Geschäftslokal für die Fortführung des Unternehmens von wesentlicher Bedeutung ist, was bei einem Hotelbetrieb der Fall ist, ist eine Geschäftsveräußerung im Ganzen nur denkbar, wenn neben dem an den Erwerber übereigneten Inventar das Grundstück übereignet oder zumindest verpachtet bzw. vermietet wird. Der Erwerber muss die Absicht haben, den übertragenen Geschäftsbetrieb oder Unternehmensteil zu betreiben. Nicht begünstigt ist die sofortige Abwicklung der übernommenen Geschäftstätigkeit.

Bei Grundstücksgeschäften führt die Übertragung eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks zu einer Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG, da durch den mit Grundstückserwerb verbundenen Eintritt in den Miet- oder Pachtvertrag ein Vermietungs- oder Verpachtungsunternehmen übernommen wird. Eine Veräußerung eines Grundstücks ohne Übergang eines Miet- oder Pachtvertrages ist hingegen keine Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß § 1 Abs.1a UStG. Fehlt es an einer bestehenden Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks beim Veräußerer, liegt kein auf einen Erwerber übertragbarer Geschäftsbetrieb vor. Die Übertragung eines nicht vermieteten oder nicht verpachteten Grundstücks führt nur zur Übertragung eines einzelnen Vermögensgegenstandes.

Bei der Prüfung der Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung bleiben Leistungsbeziehungen zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber außer Betracht, die Gegenstand von weiteren – davon zu unterscheidenden – umsatzsteuerrechtlichen Leistungsbeziehungen zwischen anderen Unternehmern sind.

 

Praxishinweise

Für das FG war entscheidend, dass die M-GmbH im Veräußerungszeitpunkt nur ein Hotelgrundstück ohne vorhandene Miet- oder Pachtverträge erworben hat. Die M1-GmbH wiederum war im Zeitpunkt des Erwerbs des Hotelinventars nicht Mieterin oder Pächterin des Hotelgrundstücks nebst Gebäude. Eine Gesamtbetrachtung des Vorgangs, also eine Zusammenrechnung der Aktivitäten der M-GmbH und der M1-GmbH, schied aus.

Das FG Köln hat sich im Besprechungsfall nicht näher mit der Gesamtplanrechtsprechung des BFH befasst[2], allerdings die Revision gerade deshalb zugelassen, weil durch das BFH-Urteil vom 6.5.2010 weitere Fragen aufgeworfen worden seien. Die Revision ist jedoch nicht eingelegt worden. In dem BFH-Fall hatte dieser wie folgt entschieden: Die Veräußerung eines Grundstücks kann auch dann eine Geschäftsveräußerung i.S. des § 1 Abs. 1a UStG sein, wenn der Mietvertrag nicht auf den Erwerber übergeht. Dies kann der Fall sein, wenn die Beendigung des alten und der Abschluss eines neuen Mietvertrags zur Fortsetzung der bisherigen Vermietungstätigkeit führten und die hierfür maßgeblichen Umstände den an der Grundstücksübertragung beteiligten Personen bekannt waren. In dem BFH-Urteil war letztlich ausschlaggebend, dass hinsichtlich der Grundstücksveräußerung „ohne Mietvertrag“ und dem sofortigen Abschluss eines neuen Mietvertrags ein Gesamtplan zugrunde lag, das heißt, dass die Vermietung (hier: an den Ehemann) unmittelbar nach dem Erwerb des Grundstücks von vornherein feststand.

Das FG Köln führt in seiner Begründung aus, dass eine Geschäftsveräußerung im Ganzen nur denkbar ist, wenn neben dem an den Erwerber übereigneten Inventar auch das Grundstück übereignet oder zumindest verpachtet bzw. vermietet wird. Diese Aussage ist für sich genommen aber möglicherweise missverständlich, denn die Übertragung oder Vermietung der Immobilie muss nicht durch den Veräußerer des Geschäftsbetriebs bzw. Inventars selbst erfolgen.[3] Die Übertragung des Inventars (im BFH-Urteilsfall: einer Gaststätte) ist auch dann eine Geschäftsveräußerung im Ganzen, wenn der Erwerber mit dem übertragenen Inventar die Gaststätte dauerhaft fortführen kann und selbst über die zur Fortführung der Tätigkeit erforderliche Immobilie verfügt, weil er diese von einem Dritten gepachtet hat. Dieses BFH-Urteil zeigt aber ebenso wie das o.g. BFH-Urteil vom 6.5.2010, wie problematisch die Unterscheidung zwischen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen und einem reinen Grundstücks- oder Inventarverkauf sein kann.

Aufgrund der schwierigen Abgrenzungsfragen ist in ähnlichen Fällen zu empfehlen, im notariellen Kaufvertrag vorsorglich eine – bedingungslose – Option zur Steuerpflicht für den Fall vorzusehen, dass das Finanzamt den Vorgang nicht als Geschäftsveräußerung im Ganzen beurteilt. Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung kann (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) nur im notariellen Kaufvertrag erklärt werden. Ein späterer Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist unwirksam, auch wenn er notariell beurkundet wird.

 

 

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[1] FG Köln, Urteil vom 15.9.2020, 8 K 2974/18 rkr., EFG 2021, S. 585; NWB QAAAH-68214

[2] BFH-Urteil vom 6.5.2010, V R 25/09, NWB FAAAD-34262

[3] BFH-Urteil vom 29.8.2018, XI R 37/17, BStBl 2019 II S. 378

 

 

 

 

Stand: 21.05.2021

StBV