Grundsätzliches

 

§ 21 Abs. 2 EStG bestimmt Folgendes:

„(2) 1Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als
50 Prozent (bis 2020: 66 Prozent) der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.

2Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.“

 

Praxishinweis

Es darf nicht verkannt werden, dass die 50 % (bis 2020: 66 %)-Grenze unabhängig davon anzu­wenden ist, ob die Wohnung nahen Angehörigen oder fremden Dritten zum Gebrauch überlassen wird und ob das vereinbarte Entgelt aus vertraglichen oder tatsächlichen Gründen nicht erhöht werden kann.[1]

 

 

Neues zur Ermittlung der ortsüblichen Miete

Der BFH hat sich mit Urteil vom 22. Februar 2021[2] zur Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Wohnungsüberlassungen zu Wohnzwecken geäußert. Danach ist die ortsübliche Miete i.d.R. auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen.

Der örtliche Mietspiegel kann nur ausnahmsweise nicht zugrunde gelegt werden, wenn er

  • nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst wird oder
  • an substanziellen Defiziten in der Datenerhebung leidet oder
  • aus sonstigen substantiierten Gründen einen mangelhaften Erkenntniswert hat und daher im Einzelfall kein realitäts- und sachgerechtes Bild über die ortsübliche Marktmiete vergleichbarer Wohnungen wiedergibt.

Entsprechendes gilt bei Sonderobjekten, die nicht dem im Mietspiegel definierten Anwendungsbereich unterfallen.

Gibt ein Mietspiegel nur Richtwerte für das Mietniveau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern an, weist das zu beurteilende vermietete Einfamilienhaus aber im Hinblick auf Größe und Ausstattung im Vergleich zu einer Mietwohnung keine Besonderheiten auf, so kann der Vergleichswert des Mietspiegels gleichwohl einen Anhaltspunkt für den Mietwert eines vergleichbaren Einfamilienhauses geben, der durch einen Zuschlag für die gesteigerte Wohnqualität beim Bewohnen eines Einfamilienhauses anzupassen ist.[3]

 

Praxishinweis

Im Entscheidungsfall wollte das Finanzamt die Vergleichsmiete nicht anhand des Mietspiegels, sondern unter Heranziehung der Miete für eine an einen Fremdmieter im selben Haus vermietete Wohnung gleicher Art, Größe und Ausstattung ermitteln. Dem ist der BFH entgegengetreten.

Der BFH weist im Übrigen darauf hin, dass die Regelung des § 21 Abs. 2 EStG nicht auf die Vermietung von Gewerbeflächen anzuwenden ist.

 

 

[1] SenVerw. Berlin v. 29.10.2015 – S 2253-1/2012-1, Juris i.V.m. BFH-Urt. v. 28.1.1997 – IX R 88/94, BStBl II 1997, 605

[2] BFH-Urt. v. 22.2.2021 – IX R 7/20, DB 2021, 993

[3] FG Berlin-Brandenburg: Urteil v. 18. Februar 2016 – 5 K 4220/12, EFG 2016, 1858, m.w.N.: Zuschlag von 10 % auf den Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes

 

 

Stand: 25.05.2021

StBV